为贯彻落实习近平总书记视察天津重要讲话精神，落实市委“盘活存量、培育增量、提升质量”的工作要求，南开区牢牢把握盘活存量这一推动高质量发展、因地制宜发展新质生产力的现实抓手，精心谋划、精打细算、精准施策，成功盘活九策广场，引进京津地区首家京东MALL超级体验店，成为我市资产盘活的典型案例，通过系统深挖该案例实践经验，引发对盘活存量工作的几点思考。

一、案例基本情况

九策城市广场位于南开区南马路与东马路交口西北侧铜锣湾商业广场C/D/E区，总建筑面积8.7万平方米，因原产权方经营不善和债务等原因，2013年初，载体出现大面积闲置。2020年12月，原产权方破产，九策城市广场进入司法拍卖阶段，主要债权方为中国民生银行。

2023年，南开区历时18个月成功盘活该载体，打造泰达荟·京东MALL商业综合体，实现当年落地、当年见税、当年纳统。京东MALL超级体验店开业试营业期间（2023年12月30日—2024年3月15日），销售额累计1.5亿元。3月16日泰达荟·京东MALL正式开业，预计年拉动新增社会消费品零售总额将超11亿元，办理产权过户时在津缴纳增值税等相关税费约3000万元，预计今年实现税收约1000万，总计4000万元。新带动本地就业将超过1000人。

二、案例成功经验

1.聚焦产业焕新育新能

南开区将盘活存量工作作为推动产业转型升级的重要途径，在谋划九策城市广场盘活思路过程中，革新载体原有的低效同质化的传统商贸发展模式，抢抓天津市国际消费中心城市建设机遇，结合做实“科教立区、文化强区、商贸兴区”三篇文章的区域发展思路，将数字消费等新型消费业态作为招商首选。实践证明产业焕新的思路是正确的，最终引进的京东MALL项目，创新线上线下融合的沉浸式购物体验，打造科技引领、消费引领、文化引领的商业地标，营业以来人气火爆，十年前被互联网消费模式击败的传统商圈在业态创新中得以重新焕发生机。

2.撬动社会资本增活力

投资方式和落地成本是制约项目盘活的关键因素，南开区通过灵活有效的招商引资手段吸引社会资本入局破局，协调多方筹资寻求合作共赢“平衡点”。面对京东集团定位为轻资产运营“只租不买”，而九策广场处于破产法拍阶段“只卖不租”形成的“谈不拢”局面，南开区先后对接中航资本等50余家全国资产投资机构，最终引入第三方泰达集团进行投资竞拍后租赁给京东集团使用。在此过程中，主动协调债权人中国民生银行总行争取支持，在原有拍卖价格基础上再降10%拍卖，并协调多家金融机构解决意向竞拍方过桥资金问题，有效帮助意向竞拍方泰达集团节约成本，巩固三方合作意向，保障项目高效盘活。

3.加强市区联动破难题

为全力解决载体产权方和经营管理方几经变更带来的诸多历史遗留问题，南开区委、区政府主要领导牵头成立工作组，招商、政法等区级部门根据职责分工，分别成立工作专班，发挥有专业特长人员的超级协调人作用，全力撮合对接，全程解决疑难问题。在市级相关部门的大力支持下，先后解决了20余项涉法涉诉、资产瑕疵等堵点问题，例如，市区两级相关部门根据企业外立面装修提升设计需求，使用“容缺后补”等机制极大简化办事流程，创造出全国范围内京东MALL项目外立面审批时间最短纪录；靠前服务载体原有租户，提供新的办公场地选址方案，协助解决50余家租户商铺清退事宜；多部门协同配合清退强占车辆120余辆，确保停车场改造如期进行，不断破题有力保障了项目落地。

三、案例引发的思考

1.锚定产业规划布局，提升供需对接精准度

产业功能的升级离不开空间载体的支撑，空间载体运营效益的最大化也离不开优质产业的聚集。要让闲置低效存量资产真正“活起来”，必须增强载体资源与区域产业规划方向的适配度，通过项目盘活加快新旧动能转换，从而为区域高质量发展注入源头活水。为此，建议市级层面借助全市生产力地图编制工作的有利契机，围绕全市主导产业方向和空间布局，结合各区明确的优势产业和优势资源，综合平衡细分产业领域空间格局，支持各区错位发展，减少同质化竞争，为各区在盘活存量资产过程中因地制宜匹配产业明确方向。

2.坚持招大引强选优，扩大市场主体参与度

通过拓宽招商引资渠道，吸引综合实力较强的国企、民企、外资等各类市场主体积极参与、优势互补，依托专业市场化力量千方百计唤醒沉睡资产，是变闲置“存量”为经济“增量”的有效途径。因此，推动存量资产盘活需与高水平招商引资协同发力，建议市级层面加强对各区盘活工作的统筹指导，一方面强化盘活优惠政策和典型成功案例的解读宣传，帮助各区拓展工作思路，提供政策支持。另一方面充分发挥各类知名展会平台、协会商会机构等作用，更好帮助各区搭建投资对接桥梁，促成更多大项目好项目与存量资产达成合作。

3.强化资源统筹联动，助跑项目落地加速度

闲置商务楼宇、商业设施、工业厂房等存量资产往往存在各种债务、产权、规划等方面涉法涉诉纠纷，历史遗留问题较多，且许多问题涉及市级部门事权，仅依靠区级层面难以解决，盘活阻力较大。市级部门鼎力支持，市区两级部门上下联动、协调配合，是九策广场高效盘活重要因素。特别是市政协以高标准、高要求、高质量推动“盘活存量资产，扩大有效投资”专题议政性常委会会议议题的调研协商工作为抓手，由主要领导带队实地视察，边调研、边指导、边推动问题解决，为南开区进一步开展好闲置低效存量资产的盘活工作提出新的思路方法和务实建议。建议市级层面进一步完善盘活工作协调推动机制，引入专业团队组建协调专班，紧密衔接各区与市级各行业主管部门，畅通问题反馈渠道，施行定期集中研判机制，推动重难点问题快速解决，确保资产盘活项目高效落地。