袁永立

　　(在政协南开区第十四届委员会第五十次主席会议上作了专题汇报)

　　物业管理，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。近年来，随着新建商品住宅不断增加，实行物业管理的居民小区越来越多，良好的物业管理对于保障业主生活品质、确保居住的房产保值增值、维护社会秩序和谐稳定所发挥的重要作用日益凸显。现对当前居民小区物业管理的现状及存在的主要问题进行分析，就推动物业管理工作健康、规范发展提供一些参考建议。

　　一、居民小区物业管理的现状

　　在法律依据方面，《物权法》、《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》等法律法规都对居民小区的物业管理作出了规定，其中《天津市物业管理条例》(以下简称《市物业条例》)是我市物业管理活动最全面、最直接、最具体的依据。就居民小区物业管理的发展现状看，当前实行物业管理的居民小区比重相当高，以鼓楼街为例，辖区内22个自然小区最早的于上世纪90年代中后期建成，整体建成时间比较短，其中实行物业管理的小区有21个，实行业主自治的有1个，有8个小区成立了业主委员会。经调查了解，大多数小区的物业公司能按照相关法律法规的规定和物业管理合同的约定，尽心尽责管理好小区公共事务；大多数业主也能积极配合物业公司的管理并按时交纳物业费，物业费平均交费率能达到80%以上，最高的能达到90%以上，最低的大约在50%至60%之间。

　　二、居民小区物业管理存在的主要问题

　　受到种种因素的影响，物业管理过程中不可避免地面临一些困难和问题。这些问题既是社会生活中备受各方关注的热点，也是街道办事处日常工作中的重点和难点。归纳起来，最常见、最集中的问题主要包括以下几个方面：

　　(一)物业管理过程不规范。一方面，有的物业公司责任心不强，管理水平低下，该管的事情管不到位，导致业主不满，曾有自主供热的小区物业公司为节省成本，冬季供热温度不达标而引发的业主集体上访事件；有的物业公司为确保物业费收取，将是否交纳物业费与能否使用小区门控、梯控相捆绑，但这一做法不符合法律规定；有的物业公司或业委会，在未征得业主同意的情况下，擅自将物业共用部位、共用设施设备出租以获取收益，既损害业主利益，又造成安全隐患。另一方面，有的业主不遵守管理规定，在小区私搭乱盖、乱圈乱占、开店经营、群租群宿，严重破坏小区环境和安全；有的业主对物业公司的服务不满意时，动辄采取拒绝交纳物业费甚至赶走物业公司等极端方式对抗，而物业公司收取物业费没有强制手段，提起诉讼费时费力、执行困难，从而造成物业管理恶性循环。

　　(二)物业公司经营缺乏透明度。物业公司的收入除面向业主收取的物业费外，还包括停车位管理费、广告位出租等。这些收入按规定应当用于补充专项维修资金、改善共用设施设备、养护维修小区道路和停车设施等方面，但现实中收支情况往往不公开、不透明，无法进行查询和监督，遇到超出保修期限的电梯故障等问题，物业公司还要提议动用专项维修资金，使一些业主形成了物业公司收入不少但资金去向不明、管事不多的印象。至于故障程度、维修费用预算等，均由物业公司单方面组织评估，街道办事处、业主不掌握相关的专业知识，无法了解真实情况以作出准确判断，导致业主不信任物业公司，怀疑物业公司有钱不用而偏要使用维修资金，或者在使用维修资金过程中吃回扣，也担心过度使用维修资金影响以后的维护。但与此同时，也有的物业公司反映，由于用工成本不断增加，而物业费标准偏低，涨价程序繁琐业主难以理解，导致经营困难。

　　(三)业主委员会选举和运行中矛盾频发。《市物业条例》规定，业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费，但是对经费管理使用情况的监管并无明确规定。现实中，常有一些业主甚至业主的亲属出于支配活动经费的目的而争当业委会成员，有的为了当选不惜违反程序、弄虚作假，也常有业主反映业委会成员为一己私利而侵占活动经费、业委会成员收受物业公司好处与其沆瀣一气等问题，而纯粹出于“热心公益事业，责任心强”而参选业委会成员的几乎不存在。在个别实行业主自治的小区，情况更加严重，不同群体的业主为掌控业委会曾发生激烈争斗，甚至有业主联系小区外社会人员参与其中，并发生过相关的上访及诉讼。

　　上述问题的产生是由多方面的原因引起，其中最主要的是相关的制度机制不健全不完善，有些方面虽有规定，但缺乏落实措施和监管手段。对于物业公司的经营行为，按现行法律法规无法形成有力制约，虽然《市物业条例》规定了物业公司的服务费收支情况等多个事项要面向业主公布、公示，但是并未明确不遵守这些规定的监管部门、监管手段和法律后果，况且其公布、公示内容的真实性、准确性也无法把控和审查。对于业主委员会，《市物业条例》赋予了街道办事处、乡镇人民政府“监督业主大会和业主委员会依法履行职责”的职责，但是对具体的监督内容、监督方式、监督手段并无明确规定，街道办事处即使发现问题也无法拿出相应的处理措施。

　　三、关于改善居民小区物业管理的对策建议

　　要有效解决当前居民小区物业管理当中存在的问题，绝非一朝一夕之功，也绝非仅凭某一个职能部门的力量能够达到，必须多管齐下、共同用力。结合当前情况，提出以下对策建议：

　　(一)严格约束物业公司行为。一是进一步完善物业公司的等级评价机制。对物业公司定期开展等级评定时，该物业公司服务小区所在的街道办事处、社区居委会和业主的评价要占有更大的比重。同时还要规定，物业公司凡在管理中存在擅自出租出售小区共用部位和设施设备、弄虚作假、收支情况不明等违规行为的，要予以一票否决。二是严格落实物业公司关键事项公布、公示制度。对于法律法规当中规定的物业公司需要向业主公布的事项，要对公布的内容、方式、期限等作出更为具体的有可操作性的规定，同时要明确不遵守规定的法律后果。要赋予街道办事处或有关职能部门对这些事项检查督促的职能及相应的处罚权，使业主的知情权真正能够落地。三是设立由政府有关部门授权的小区维修工程专业鉴定机构。政府有关部门对符合条件的工程鉴定机构在充分做好审查的基础上授予相关的资质，凡需要动用专项维修资金的项目，对拟维修对象的损坏程度、维修预算等方面内容，均由物业公司和业主共同认可的鉴定机构作出权威的、科学的、中立的鉴定，涉及金额大、争议多的项目还可由多个机构分别作出鉴定，避免物业公司自己说了算的现象，努力消除业主的疑虑。

　　(二)强化对业主委员会的监管。一是进一步明确街道办事处对业委会的监督职能的履行方式。建立业委会定期工作汇报制度、收支情况上报制度，由街道办事处做好审核把关。探索建立业主委员会主任兼任社区居委会义务制委员，社区居委会干部到业主委员会任列席委员的交叉任职制度，便于居委会和业委会之间的沟通协调和互相监督。二是制定出台业委会活动经费收支管理办法。对业委会活动经费的使用范围要作出具体明确的规定，为鼓励业委会成员积极履行职责，可规定适度比例的经费能够按照一定的程序用作业委会成员个人的酬劳或奖励，超过这一比例的要承担法律责任。三是加强对业委会活动经费使用情况的监管。建立对小区业委会的账目管理使用情况实行定期的、常态化的审计制度，可由街道办事处牵头，由特定的职能部门或委托有关的社会机构具体实施，审计结果要面向全体业主公示，对经审计发现问题的业委会成员取消其资格，并追究相关的责任，杜绝违规使用活动经费现象发生。

　　(三)进一步健全完善物业管理领域的体制机制。一是改进物业费管理方式。要充分利用好现代科技手段，推广网上交费、手机APP交费、指定账户到期自动扣款等灵活多样的物业费交纳方式，为业主交费提供便利。应进一步扩大个人住房公积金的使用范围，使其可提取用于物业费的交纳，减轻业主交纳物业费方面的经济负担。二是进一步扩大物业纠纷的法律救济渠道。探索建立物业纠纷仲裁制度，设立区一级的物业纠纷仲裁庭，提高物业纠纷处理效率，形成街道调解、专业部门仲裁、法院诉讼相结合的物业纠纷的解决机制。对于单纯的业主欠交物业费问题，可规定物业公司直接向法院申请发出支付令而不必须提起诉讼，以克服欠费容易追费难的问题，也可有效避免物业公司将服务项目与物业费的不当捆绑。三是将遵守物业管理规定的情况纳入个人信用系统。对经执法部门认定的在所居住小区内私搭乱盖、乱停乱放、乱圈乱占、违章经营等破坏物业管理秩序的行为且拒不改正的，或者经过法院判决认定确属恶意拖欠物业费的，要计入当事人的个人信用系统，对其生活和经营行为产生影响。四是强化物业管理中的违约责任。现实中物业管理服务合同往往只规定了业主欠交物业费的违约金，而对物业公司服务不到位的违约责任规定不明，对此，可在物业管理行业标准合同当中规定统一标准的违约金，明确物业公司管理不到位或业主欠交物业费均应承担对等的违约金，使双方权利与义务平等。

　　袁永立系区政协学习委员会委员、嘉陵街道办事处副主任