张景轩

(在政协南开区第十四届委员会第三十六次主席会议上作了专题汇报)

　　长期以来，房地产业一直是国民经济的支柱产业，但随着经济结构的转型深化、不动产登记制度的完善以及房产税在未来的实施，正进入下行轨道。自2014年起，房地产行业的整体发展进入到深度调整阶段，2014年房地产景气指数较2013年的97.21下降3.49%。十八届三中全会后，经济步入“新常态”。然而，由新的经济增长点贡献财政收入尚需一个过程，在此过渡期内发展养老地产，将是增加地方政府财政收入的良好途径之一。

　　养老地产是老龄化时代到来所形成的特有概念，它结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成，是“养老+地产”的一种开发模式，意味着房地产开发模式的集约化和主题化。养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑，是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，形式上包括老年住宅、老年公寓、老年社区等等。

　　本文将就南开区如何在解决养老、维持房地产行业发展、增加政府财政收入的社会命题中发挥作用进行分析和建议。

　　一、人口老龄化趋势加快。我国已经进入人口老龄化快速发展期，2013年全国老年人口总量超过2亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，而到了2052年预计达到4.87亿，将占总人口的34%。在当前人口结构中，高龄老人已达到2300万人，并且以每年100万人的速度递增，到2050年将达1.18亿。而失能老人目前有3800万人，占老年人口比重19%。天津老龄委2015年5月13日对外通报，截至2014年年底，天津60岁及以上户籍老年人口达到215.42万，占户籍总人口的21.18%，天津老龄化人口呈现高龄化、空巢化、失能化和家庭小型化的特点。基于此，可以判断中国的老龄化局面愈发严峻，同时庞大的市场潜在需求，也为养老产业发展带来新机。

　　二、养老产业市场巨大。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。经中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约为4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元，市场空间可谓巨大。

　　三、政策保障老有所养。2011年2月，民政部发布了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》(征求意见稿)指出，到2015年，“基本建成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。国家“十二五”发展规划中也明确指出：积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。此外，国家对养老保险基金的改革高度重视，李克强总理在2014年政府工作报告中14次提及“养老”这个关键词。

　　四、养老观念发生转变。由于多年执行的计划生育政策，造成我国人口结构的改变，再加上西方生活方式的影响，目前已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活。很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群。从观念趋势上看，老年人的生活观念和处世态度正在发生深刻的变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自信、自理、互助的生活方式，不给孩子们添麻烦。

　　五、养老地产商业模式。养老地产包括居家式养老、租赁式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施，同时集餐饮、娱乐、养生、保健于一体。开发商通过经营老年社区而扩展出一种立体的开发经营方式，住房、医疗、服务、购物、教育等产品全方位结合，这种复合地产项目的盈利来源不止是住宅产品销售，还来源于完善的配套服务带来的增值效应，具体有开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益。此外，以房养老是从西方发达国家引进的一种新型的养老方式，指的是老人将自己的产权房屋出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。发展至今在我国主要出现了租售换养、以大换小、售后返租、倒按揭的四种主要形式，并对应着不同的适合人群。养老与地产的结合，为老年人提供了多种养老方式的选择。

　　六、养老模式运营收益。养老模式运营收益多种多样，以“租售结合”方式为例，70%的土地做老年住宅，30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住的酒店式老年公寓、商业网点，老年住宅是出售的，商业设施由开发商持有。出售住宅类产品回笼资金，支撑养老物业的建设和运营，形成经常性收益。经常性收益当中以酒店式老年公寓为主业，带动其它满足老年人需求的产业链。政府在解决养老的过程中也能维持房地产业的发展，增加财政收入。

　　七、具体建议

　　1、引进养老产业咨询和服务机构。以新近的专业视角和全新理念，结合南开区实际情况进行方案设计和产业规划，包括清晰的市场定位，找准适合的目标客户，注重品牌营销，协调客户多元化需求与房地产商所愿付出成本的矛盾，服务外包或是建立养老专业化团队等。

　　2、开拓养老产业思维观念。组织有关方面参加国内大型养老产业展览。如2015国际养老产业(上海)峰会暨博览会、2015深圳国际养老展、张家口首届养老产业产品等等博览会，内引外联，开拓思路，丰富养老产品和服务模式。

　　3、推出几块养老综合用地。养老房地产尽管是商业开发，但其公益性也很强，为保证养老产业“不走样”，应对开发企业设置一定门槛，避免招拍挂后的土地价格过高。通常设计上，养老房地产的投入比普通住宅高，土地价格成为影响成本的根本因素。此外，将工厂、学校商业机构单位等闲置或废弃的场所，用于开发养老房地产，建设养老社区可大大降低运营成本。

　　4、制定养老产业优惠政策。发展养老事业和投资养老地产是地方经济发展的补充，有必要在土地出让和税收方面提供政策优惠，吸引有实力的地产企业参与投资养老产业。一是建设面向高收入人群的养老社区，因为其服务相对完善，但价格也更高。二是对于大量中等收入群体，可在成熟居住区中配建或政府集中回购修缮适量老人住宅、老年公寓、社区型养老院，同时配建社区老年人日间照料中心，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。三是对于低收入老年人，应当在政府保障性住房中配建适量的老人住宅或公寓。

　　5、中心城区更需要适老化住宅。中心城区(无论是新建还是改造)内，适度建设以适老化住宅方式的规模社区，同时配备主要面向失能失智老人的机构，这样老人就可以真正做到在家养老，并且在需要照料时就近进入养老机构。我区地处中心城区，土地资源有限，大部分已建设了住宅项目，养老地产项目注定稀缺，而且不限购、不限贷，将其定位为高端项目，可大大提高金融属性。如杭州市养老地产项目热销，甚至有很多40岁至50岁的中年精英阶层也购买类似产品，为以后自身养老储备物业。

　　笔者认为，尽管国内养老地产有很大的发展前景，但我区的养老地产开发商经验不足，商业模式尚不成熟，还处于探索阶段，但养老地产作为新兴产业，是社会和市场发展到一定程度的必然产物，未来值得期待。

　　张景轩系民革南开区委员会党员、体育中心街居民科科员