南开区政协经济委员会

楼宇经济是中心城区发展服务业的重要载体，发展楼宇经济是壮大经济实力、调整经济结构、完善城市服务功能的重要途径。南开区按照天津市关于促进中心城区加快发展楼宇经济的要求，加快发展楼宇经济，借助成为国家综合服务业改革试点区的机遇，将楼宇经济与服务业试点工作、重点项目、“小巨人”发展紧密结合，集中力量打造亿元楼宇，南开区楼宇经济发展呈现良好态势。根据区政协今年工作计划，区政协经济委员会成立了课题组，围绕我区楼宇经济管理和服务进行调研。我们查阅了相关基础数据，走访了5个街道、6个楼宇，听取有关方面的情况介绍，召开了对口部门和界别座谈会，对各方面反映的带有普遍性的问题进行认真分析和梳理，在此基础上，形成了《发展南开区楼宇经济的对策建议》的调研报告。

一、南开区楼宇经济发展的情况

截止到2012年底，南开区有67座5000平米以上商务楼宇，2012年全年税收总额约27.8亿元。全区亿元楼宇数量累计达到11座。今年1-6月份，南开区已使用商务楼宇累计达73座，全部商务楼宇纳税总额实现19.64亿元。南开区楼宇经济在区委、区政府的高度重视下得到较快发展。突出表现在以下几个方面：

一是加强组织领导，主动服务楼宇经济。成立了区长任组长，常务副区长、分管副区长任副组长的发展楼宇经济领导小组，成员包括主要经济部门和街道办事处。区委、区政府主要领导亲自带队，多次深入现场指导工作，开展楼宇调研，听取意见建议，解决楼宇发展中遇到的实际问题。区委、区政府制定了《南开区空置商务楼宇招商实施意见》，明确区级领导包楼责任制，领导带头担责，明确责任、任务，组织各单位各部门积极开展工作。

二是健全体制机制，上下联动推动楼宇经济发展。南开区在全市首创了“四大员”的工作机制，由楼宇管理方明确招商员、所在街道办事处明确联络员、工商部门明确专管员，税务部门明确税管员，围绕提高楼宇企业入驻率、工商注册率和税收贡献率，加大招商引资力度，有效地推动了以亿元楼宇为重点的楼宇经济发展。不断深化区内楼宇普查摸底工作，研发了数字化楼宇经济服务管理平台，提高了工作效率。

三是加大扶持力度，助推楼宇的提升改造。南开区制定了实施支持楼宇经济发展的相关政策及实施办法。为了使专项扶持资金发挥最大效益，提出针对楼宇不同的发展情况，给予不同的扶持资金的方案。截止目前对第一批10个亿元楼宇共发放专项扶持资金2703.7万元。大大提升了楼宇软硬件设施和整体形象。

二、目前南开区楼宇经济发展存在的主要问题

调研中，我们发现，南开区在发展楼宇经济方面与先进区相比，还有明显差距和不足。

1、政策宣传需进一步加大

南开区在加快楼宇经济发展，吸引企业入驻方面按照天津市的总体要求制定了一系列的招商、税收奖励政策，为入驻企业办理注册、变更程序做好政策宣传和法律保证制定了相应的措施和保障。但调研中发现，楼宇主办方对南开区现行的相关政策法规和扶植政策还是缺乏了解，特别是在招商中如何充分发挥一企一策政策难以把握，丧失了一些招商机遇，政策效益难以有效发挥。街道办事处负责招商的人员，由于变动大，缺少培训，对一些政策也缺乏了解。

2、楼宇分布不均,聚集效益不显著。

目前，南开区内商务楼宇73座，总建筑面积225万平米，入住企业3200余家。主要集中在海光寺地区、科贸街地区、水上公园周边地区。红旗路以西地区的楼宇资源相对较少，且位置分散，规模相对较小。按五大行的划分标准，已建成投入使用的楼宇中仅环球置地广场和今晚报大厦分别处于乙级写字楼第一档次和第二档次。我市如和平区现有商务楼宇总数99座，总建筑面积近400万平方米。入驻楼宇企业总数达到6900余家。有融盛大楼等14座商务楼宇年税收超亿元。河西区现有商务楼宇106座，总建筑面积近350万平方米。共拥有楼宇企业5200余家，其中世界500强企业和国内500强企业共60余家，有亿元楼宇25座。以上数据可以看出南开区同先进城区相比楼宇数量、质量和规模均存在一定差距，在引进大企业时竞争力不强，大多商务楼宇只能定位服务中小企业。

3、楼宇产权分散,无法实施有效管理

调研中发现，开发商自持或部分自持楼宇的管理和服务比较规范，发展较好，如今晚大厦、环球置地、1895建筑创意大厦等。但南开区绝大多数楼宇因开发商楼宇建成后实施分散销售，对引进企业的业态、规模、纳税没有足够的关注，楼宇内部用房的租赁、买卖均由各业主自行通过中介渠道推向市场，楼宇主办方则对楼宇的业态管控、产业定位以及出租、改造、维修、升级缺少主动权，造成管理不顺，导致楼宇难成规模、档次无法提升。又因产权分散，楼宇主办方对楼宇内部不能实施动态管控，给“二次招商”带来较大困难。

4、入住企业质量不高，特色效益不明显

从目前我区楼宇进驻企业的规模看多以小微企业为主，注册资金大都只有几万到几十万，营业额相对较小，经营特色不明显，真正有实力的知名企业较少，直接影响了楼宇的税收贡献率。如中天大厦，共有企业63家,工商注册率100%，尽管是自持楼宇，楼宇内大部分是科技中小型企业，2012年全税为733万元。效益增长不明显。有的楼宇业主因利益驱动，急于销售或出租楼宇来尽早获取利润，而不是考虑引进有特色、有实力、上档次、具有龙头带动作用的企业进驻，以真正体现商务楼宇的价值，楼宇引进企业的特色与质量影响着特色楼宇、科技楼宇、亿元楼宇的发展。

三、发展我区楼宇经济的对策建议：

1、加强建设规划,鼓励楼宇自持

加快制定楼宇经济发展的规划，围绕规划目标、精心布局，注重与区域经济发展规划、土地利用规划、产业布局规划有效衔接。制定相关鼓励政策，鼓励开发商自持或部分自持楼宇、自管或选择优质物管，并积极引导开发商根据地块功能、地理位置及基础条件，明确功能定位，选择品质好的业态开展招商。在保证楼宇整体入驻率、注册率的基础上，突出楼宇的单位产出效益，提高楼宇贡献率。加大资金投入，由国资部门通过置换、购买、参股、租用等形式，掌握一定的楼宇产权，作为招商引资的核心资源。

2、加大宣传，扶植政策落实到位

深化楼宇经济概念，强化舆论引导，加大宣传力度，不断提升楼宇的知名度和影响力。利用报纸、电视、网络等媒体，宣传区域内的商务楼宇。运用市场化运作手段，通过举办经济专家论坛、楼宇经济发展研讨会、参与国内外楼宇招商推介会、聘请咨询专业机构制定招商推广方案等途径，对区域内的楼宇，特别是重点楼宇进行专题报道。

相关部门要加强与楼宇主办方及招商部门的沟通，对现行楼宇政策进行梳理、汇总，根据各楼宇、各行业、各企业的内在差异，细化扶持政策，将企业注册、迁入程序，工商、税务办理流程以及相关招商政策汇编成册进行发放，组织招商政策培训，让楼宇主办方充分了解南开区招商引资和产业扶持政策，充分发挥政策效益。同时，要及时兑现、落实各项扶持楼宇经济发展的政策，充分调动各方面的积极性，创造良好的服务软环境。

3、改善发展环境，精细服务到位

一是加大扶持楼宇经济发展的政策力度，切实降低楼宇业主和入驻企业经营成本，提高行业竞争力，实现政府与企业互惠互利，楼宇经济与税源经济无缝对接。二是建立政府与楼宇沟通联系机制，定期以座谈会、研讨会、企业家联谊会等形式召集投资商了解情况，帮助企业分析政策，为企业提供信息，积极解决楼宇建设和招商过程中的各类困难。三是加强楼宇综合配套服务，加强楼宇周边环境的建设和整治，完善商务配套设施，改善楼宇软件配套，解决楼宇入住企业停车难、就餐难等。四是建立楼宇经济信息管理系统。全面、直观介绍楼宇招商环境，实时、准确发布楼宇招商信息（如把全区楼宇的位置分布、空置情况、招商方向等在网上公开发布），方便、快捷实现政企交流互动，实现对我区楼宇经济的网络化、信息化、实时化管理，促进楼宇资源有效快捷利用。

4、借重首都资源，加大招商力度。楼宇内的总部机构可以为区域经济发展带来业态提升、税收贡献、劳动就业等多种经济社会效应。要紧紧抓住借重首都资源的重大机遇，加强招商引资平台建设，实现行业对接、企业对接、项目对接。加快出台总部经济落户南开的扶持政策，以更大的优惠政策，着力引进优质税源企业、地区总部和集团总部、营销中心、结算中心、研发中心、金融中心等高端业态，加快形成总部经济的规模效应，发挥知名企业的引导示范作用。特别要加大外资项目引进的力度，努力提高利用外资的质量和水平。