世界经济发展的历史经验告诉我们,一个地块的成功设计可以带动一片园区的建设活力，一片园区的成功建设可以撬动一个城市的发展潜力。作为天津市的“新地王”，天拖地块占据天津市中心的稀缺地段，区位优势卓然。天拖地块公建部分设计的核心是其承载的产业规划布局。南开区如何抓住这一难得的发展良机，在当前复杂多变的经济形势下乘势而起、脱颖而出，亟需以更新的思维、更广的视角去制定该地块的产业规划布局战略。

一、天拖地块的基本情况

天拖地块位于天津市中心城区西南部南开区界内，原为天津拖拉机制造有限公司所在地以及周边紧邻地块。四至分别是：东至红旗路、西至快速路、南至保泽道、北至天拖北道。该地块规划用地98公顷（不包括赛德广场），总建筑面积183万平米，毛容积率1.93，其中：居住面积90万平米，公建面积83万平米，老厂房保留5万平米，规划改造为10万平米，居住用地与公建用地比例约为5：5。该地块规划分为二期开发，其中一期开发的津南红(挂)2013-102号地块出让土地面积37.4万平方米，已于2013年8月15日亮相天津土地交易中心,挂牌价高达91.8亿元；9月18日，融创以103.2亿竞得此地块，同时创天津单幅土地挂牌和摘牌总价新纪录。

天拖地块周边驻有10余所高等院校、60多个科研院所和3000余家科技企业，科技禀赋突出，科研环境优厚，地缘优势明显。地块东西两侧紧邻中环线、城市快速路，地铁六号线和规划的八号线围绕地块的东部与北部，交通流线便捷。地块北至边界与天津市最活跃的科技贸易与现代服务业聚集区—天津科贸街直接相连，发展潜力巨大。地块东部紧连天津科技城和天大南大，西北部毗邻天津侯台风景区和湿地公园，外部环境良好。地块南部的天拖南居住区是成熟的宜居社区，生活配套完整。该地块是天津滨海高新技术园区政策区—南开科技园重点服务的地产项目，组织体系完整。简而言之，“天拖地块”是目前南开区乃至天津市区稀缺的地域连片、体量巨大、区位突出、配套完善等诸多优势兼备的土地。

二、天拖地块产业规划布局的意义

(一) 天拖地块的独特优势是天津中心城区经济转型升级的重要支撑载体。天津市目前已经形成“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”城市分布态势，市中心城区与滨海新区核心区逐渐展开联动。滨海新区自从2005年批准为国家综合配套改革试验区后，近年发展虽突飞猛进，但尚未形成科研要素、服务业与现代制造业的有机融合，迫切需要中心城区，尤其是科技资源丰富的南开区给予有力支撑。要形成科技服务业支撑天津市实体经济，必须要有相应的都市园区作为支撑，而天拖地块的环境优势完全符合这些诉求，并以此推动实现天津中心城区贸易、研发、转化、交流的功能定位，实现滨海新区形成科技服务业与先进制造业的无缝融合、高效联动，实现南开区经济转型升级的实体性、跨越式可持续发展。

(二) 天拖地块的合理布局可为新时期南开区从天津科技的孵化器向天津经济新增长极转变注入强大动力。南开区是天津最早的中心城区之一，天津市绝大多数科研机构分布于区内，是天津市智力密集、科技发达的高教科研基地，曾孵化出多个技术含量高、社会经济效益好的企业群，为天津市经济发展做出了重要贡献。然而近年来，许多成规模企业由于自身产业要素的约束（尤其是土地）而外迁，而替代的产业群尚未构建，现有资源未能实质盘活、产业辐射缺乏，直接导致区域经济发展乏力，产业空心化风险初现端倪，迫切需要引入“天拖地块”的新鲜血液，通过合理的产业规划布局，打破旧有产业的惯性路径依赖。天拖地块产业的合理布局，更可提炼出南开区的动态比较优势和核心价值，盘活既有高端资源（如：教育、科技、文化、商贸等），对接天津市及国家发展战略，形成生产要素支撑，打造南开区及天津市的城市经济增长引擎。

三、天拖地块产业规划布局的困难与问题

(一) 优势产业不突出。天津中心城区多年来的同质化发展及工业企业布局的东移，致使地区优势产业并不突出，不易形成与滨海新区及各区县的错位发展有效链接，这需要深入分析挖掘区域内可持续发展的战略要素，并借鉴先进地区的成功案例，实现科学规划与开发。

(二) 规划关联因素复杂。天拖地块如何与市内既有产业园区实现有机联动并引领天津及南开产业发展，涉及到产业定位、开发建设、招商推介、投资融资、服务保障等一系列复杂因素，尤其是城建规划与产业规划的协同布局。这需要将该地块置于天津、环渤海湾乃至东北亚经济圈中，提炼出其最核心的价值所在。

(三) 开发成本高昂。中心城区土地稀缺性及土地权属方，对土地出让的期望值不断攀升，使该地块出让价格创竞标高点。开发商既要适应政府方面提出的摘牌设定条件，又要考虑严格控规下的建设成本，必定给待选产业带来一定限制和困难。

(四) 战略需求挑战度大。政府既要平衡远期的天津市及南开区社会经济可持续发展需求与当下的土地财政之间的关系，又须考虑天拖地块对天津、南开的发展起到的核心引领作用。既要分析天拖地块外部环境和竞争对手，又须汲取国内外中心城区的园区发展经验教训，这需要较高的决策水平体现。

(五) 权利归属困难。一是重要的决策权问题，天拖地块的开发决策权市区如何协调；二是关键的规划权问题，市区城建规划和经济社会发展的规划权如何平衡；三是切实的监控权问题，由谁对开发整个地块的设施建设、招商谈判、物业服务、社区管理等环节实行不间断地负责。这些问题需要市区政府以改革创新精神，打破既有体制程序，尊重属区意愿并下放权力。

四、天拖地块产业规划布局的建议

（一）基本原则

从天津和京津冀、环渤海地区的区域整体发展出发，遵循地域紧密度和产业关联度准则，大力发展科技研发设计和科技服务业，强化南开作为高新技术产业科研中心城区的高级职能，形成与南开科技园、都市工业园、光电子园、西营门外工业园等现有科技园区的整体规划、联动发展。

天拖地块产业规划布局的原则包括：强化区域观念与注重区域产业关联；整体协调与土地利用效率优先；科技集群建设与可持续发展；空间布局与产业优势调整有机结合；注重绿色生态与确保环境质量。

（二）地块名称

建议该地块定名“天拖智谷”。天拖字面上可引申解释为新时期天津经济发展的新引擎，其本身又承载有50多年新中国工业发展的辉煌历史，毛泽东、刘少奇、周恩来和朱德等伟人都曾亲临该厂视察。智谷意为“智慧之谷”。2009年首届“全球智库峰会”首次提出中国特色智库群和大力发展以“智谷”为模式的智库产业园区。以地域特有优势和智慧产业（高端服务业）为核心，提升并发展相应的科技、文化等支柱产业，引发区域经济结构深层调整，在探索新经济增长方式上取得实质进展。因此，天拖智谷的名称不仅沿承了原有地块的厚重历史，更明确了未来的产业发展方向，可以平衡各方发展需要，并为今后整合南开都市工业园、华苑产业园区等周边科技产业资源、创办国家级特色科技园预留伏笔。

（三）功能定位

该地块整体功能定位为“都市、科技、服务、总部、绿色的生态宜居示范区”。该地块的规划建设，应当符合美丽天津，美丽南开的建设纲要和方案，充分体现环境保护、资源节约、生态建设、可再生能源利用、中水回用、循环可持续发展以及社会和谐等要素，根据外部环境条件和内部资源能力，联动推进、协调发展，建成融科研、生产、商贸、居住、生活于一体的高科技产业集聚区，新兴科技发展先导区，国际化综合性的科技服务示范区，科技企业总部聚集区，高科技绿色生态宜居示范区。建成具有强大辐射力的科技经济带和高附加值产业链，以此促进南开产业经济的大转型、大突破和大发展，进而拉动天津乃至环渤海区域经济的持续发展。

（四）规划布局

1、以科技服务业为内核的区域经济驱动新模式，打造成中国一流的科技服务业核心基地。借助南开区“国家服务业综合改革试点区”的政策优势，借助南开区“服务外包产业国家级示范基地”的人才优势，借助“滨海高新技术产业开发区南开科技园”的产业优势，借助南开区科教研的人文环境优势，将天拖地块打造成新兴产业转型基地、科研成果产出转化辐射基地、高端人才的创业发展和生活居住地。

在地块的西北部区域，建设大体量的中试生产用房，形成与光电子园、都市工业园呼应之势。重点引入仪器研制等低能耗、无污染的企业，吸引具有名优精特产品的科技型企业聚集，形成中小科技企业加速器集聚区，争创国家级科技产业园、都市型科技工业示范园区。

在地块东北部区域招接高技术企业研发总部、产业联盟和国内外知名院所、大型跨国公司的研发机构入驻，形成工业创新设计特色区、科技服务、高端商务、科研机构聚集区，建成国家级研发设计中心、天津市科技产品交易展示中心，以及为产业发展配套的科技咨询中介服务公司，金融服务大厦，星级酒店等。

2、以生态与产业完美融合为目标的美丽天津发展新范样，建设国家级的生态宜居示范社区。该地块的城市空间和建筑形象应当浑然一体，建筑风格应展现“天拖文化”、“南开文化”的地域特色与民族传统元素。对地块中部的工业厂房遗存建筑进行保护性利用，重点承载创意、设计、小型会展行业和业务洽谈、休闲交友的茶肆、酒吧、饭店。住宅设计应部分地定位在外籍人士、科技研发和高端人才的人才公寓，专家大楼以及总部大楼。

建设国际化的人与社会、人与自然、人与经济和谐共融的新型社区。在地块的东南部应规划配套综合大卖场。鉴于该地块公建比例较小，社区配套服务的幼儿园、学校、医院、养老院等设施，应当与天拖南社区统筹规划，实现社会资源使用最大化。地块中的污物处理、中水再用、太阳能利用、停车场、社区内小交通等，应统筹规划以满足美丽南开建设的要求。应保持现有绿化体系的延续，强化与津河、侯台湿地风景区的水系呼应，保护候鸟暂息树木。

鉴于该地块的重要性，产业规划布局是否符合天津以及南开的今后若干年发展的需要，我们建议开发商和政府应形成共识，委托国际或国家级的咨询公司，对地块装载的产业进行高起点的规划和布局。

3、以充分发掘驻区作用为主线，创新天拖地块综合开发服务新机制。鉴于天拖地块的特殊性，以及南开人对天津城市发展的历史担当，我们认为在天拖地块规划开发决策过程中，应当有南开的话语权和建议权；在城建规划设计过程中，应当尊重南开区产业规划布局的意见；在整个地块的开发建设中，应由南开牵头联合市区有关部门对设施建设、项目验收、招商谈判、物业服务、社区管理等各个环节实施协调服务支持，建立“天拖智谷管理委员会”专门负责工作的推动与协调，最终形成一种能汇聚天津人智慧、凸显南开特色的地块综合开发服务新机制。

随着该地块招拍挂的完成，市、区政府应快速跟进，相继建立政企分开的基础设施建设管理体系、理念超前的产业布局规划、严格精细的招商管理系统、亲民便民的一站式服务中心以及社区管理机构组织。

天拖地块的稀缺性与对天津市、对南开区经济社会发展的支撑作用，南开人已经形成共识。只有抓住历史给予南开的机遇，努力争取加大该地块的公建比例，并 充分 利用公建的空间资源，最大化的发掘地块产业潜力和长远效益，才能为南开的未来及子孙提供优质的发展空间。科学综合地编制天拖地块产业规划，将使其成为天津市乃至中国最具影响力的地标性地块，展示新形象、注入新活力、引领新模式，从而为天津与南开转变发展方式、调整产业结构提供一个不竭的活力源！