为切实落实好市、区政府实施旧楼区功能提升 “改造一片、接管一片、管好一片”的工作要求，区政协城建城管委员会去年进行专题调研，提出了“关于旧楼区提升改造后完善物业管理服务的建议”，通过协商，区政府充分肯定并吸纳委员建议，出台了“ 加强旧楼区改造后长效管理实施细则 ”。由于区领导高度重视，分管领导狠抓落实，属地管理职责明确，区财政补贴足额到位，社区“五位一体”（党组织、居委会、管理服务单位、片警、居民代表）工作机制发挥作用，物业办坚持对已改造片进行全覆盖检查，旧楼区改造后期管理服务合格率逐步上升，已由过去47.76%提高到目前72.88%。但如何实现普遍的旧楼区改造后期管理服务水平持续稳定，确保常态长效管理，仍面临一些突出问题，需要进一步加强和完善。今年，区政协城建城管委员会会同区房管局继续围绕这一问题进行了专题跟踪调研。通过深入实际调研，广泛听取区有关职能部门，重点街办事处，社区居委会、居民代表反映和建议及学习借鉴先进城区成功经验，并对调研报告进行了多层面的广泛科学论证，现将有关对策建议提供党政决策部门参考。

一、旧楼区改造后期管理存在的主要问题

目前，我区对2012年58片旧楼区提升改造后期长效管理模式，选择的是社会化服务公司管理模式，已有九家服务企业接管服务，其中以丰达、福润2家国有企业为主，长兴、立达、和信、凯通等7家民营企业为辅，从发展态势看，还有其他5家民营企业正在积极洽谈2013年旧楼区改造后接管事项。从接管实际进程中看，旧楼区改造后期管理中存在的主要问题是：

1、后期管理服务收费率普遍较低问题突出。一是旧楼区提升改造所涉及的房屋多为公产及企业产，物业公司进入后，许多居民对缴纳物业费存有异议，导致缴费率不高。二是相当部分居民只愿享受政府花钱改造旧楼区，而拒缴物业管理服务费，花钱购买服务意识不强，物业费收缴率低，好的楼区不及50%。三是部分居民强调存在小区大门关不上、探头坏了不修理、丢车、垃圾清运、对讲门维修不及时等设施和管理问题，而拒缴费。四是虽然区财政每月平米补贴两角，但物业费收缴过低，多家物业公司仍亏损经营，无法保证物业人员工资待遇又导致服务不到位，结果缴费者享受不到应有服务，由此物业服务缺乏监督约束，收费缺乏法律保障，旧楼区管理服务呈恶性循环。

2、后期管理缺乏合力。由于缺乏措施保证，旧楼小区物业服务管理只是政府在投入、各个物业公司在孤军奋战，而一些街道办事处与社区居委会片面认为物业服务管理是政府和物业公司的事，所以，对旧楼小区提升改造后的物业服务管理关注度欠缺，支持乏力。

3、缺少物业管理专职部门和人员。目前社区物业管理工作已成为各街办事处一项重要内容，随着旧楼区改造物业管理的迅速发展，居民和物业公司的联系越来越紧密，相互之间的矛盾也日益突显。由于，目前物业管理方面的工作由街道居民科或城管科代管，造成人员紧缺工作繁重。

4、不文明的生活陋习难以彻底解决。旧楼区功能提升改造后，有的小区及楼道违法张贴广告、私搭乱建、圈占公共部位、楼道内堆放杂物问题仍较严重，解决起来难度较大。

5、绿地管养不到位。由于小区绿地没有纳入旧楼区改造范围，缺少专项资金养护，造成黄土见天，杂草丛生，树木稀落，群众要求退绿地铺地砖强烈。

6、停车难问题突出。相当部分旧小区密度大，随着私家车剧增，停车泊位远远满足不了目前停车需求。由于旧楼区改造未将小区车辆管理纳入考核范围，物业管理条例对停车服务行为缺乏细则规定，导致小区地锁随意安装，汽车随意停。

7、部分改造设施毁损严重。部分改造完的小区对讲门、信报箱、楼道声控灯等损坏，居民信访报修量较大（有的属于人为破坏），后续管理缺失。

二、关于完善旧楼区改造后期管理的建议

旧楼区居住功能提升改造后，及时建立和完善物业服务管理是大势所趋，稍有懈怠，即会出现回潮反弹，令旧楼区提升改造的大好成果付诸东流。为尽快夯实旧楼区居住功能提升改造后，实施准物业服务管理基础，为建设和谐南开、美丽南开创造良好的社区环境，结合调研提出以下建议供参考。

1、从领导体制上切实抓好属地责任落实。进一步强化属地管理责任，充分发挥各街道办事处综合领导作用，建立推广社区党委、社工站、管委会、物业“五位一体”管理模式，定期召开联席会，听取居民代表呼声建议。在各街办事处设置专职物业管理工作科和增设相应人员成为必须。在目前不能解决编制的情况下，可采取统筹调整科室人员或尝试增设公益岗位，确保旧楼区监管部门和专职人员落实到位，切实履行日常组织协调、推动指导和监督考核职责。

2、建立健全培训、监督考核机制。一是强化日常管理服务指导和监管。加强管理服务企业从业人员培训和业务指导，严格落实《物业公司管理服务协议》约定的义务和责任，在小区公告栏公示，便于居民监督。并由容委、物业办、社区办、街办事处按照各自分工职责，组织专人加大日常管理服务监管巡视，定期检查考评通报，促使不断提高服务水平。二是结合实际尽快制定《南开区旧楼区长效管理服务考核实施办法》。各街办事处以财政补贴资金发放为抓手，按照该考核办法，根据各小区考核实际情况为物业公司发放补贴资金，将考核服务不到位扣除的部分补贴资金用于奖励服务质量好的物业公司，形成奖优罚劣机制，督促物业公司不断提高管理服务水平。三是明确小区公用设施日常管理职责分工。按照《关于落实旧楼区提升改造后物业（设施）日常管理职责的通知》要求，明确小区公用设施维保期内、外管理单位职责分工，并在小区公示牌公示联系监督电话，便于居民群众及时报修。

3、制定完善和落实财政补贴政策。制定细化资金补贴办法，明确拨付程序、畅通拨付渠道，形成长效补贴机制，确保补贴资金足额拨付到管理服务单位，确保接管企业员工和队伍稳定，确保小区公用设施保修期后的日常管理维修到位。

4、齐抓共管形成合力。私搭乱盖、违章圈占已成巩固旧楼改造成果顽疾，必须建立和完善街办事处、综合执法、公安派出所、房管、管理服务单位、居委会等工作联动机制，统一拆除清运私搭乱盖、私圈乱占。在社区公布监督电话，便于及时作为制止清除。

5、多种方式解决停车难。借鉴比较成功的做法：一是在改造后的停车超载小区划定专属停车位，并适当收费，由保安监管。二是整合资源，与周边单位合作，签订资源共享协议，推行双向错时停放。在有条件的小区内建设机械立体停车库，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需要。三是对部分难于管理的景观绿地和杂草丛生，私搭乱盖、已荒废的绿地，可改为铺设地砖用于停车。

6、密切小区物业与社区居委会、居民沟通协作。在后期的物业服务管理工作中，政府切忌大包大揽，应去掉所有条条框框，彻底放手交由街办事处、社区和居民管。以社区居委会为依托，成立小区管委会，并负责与物业签订“服务协议”。管委会要充分了解居民需求，把物业服务管理与居民利益需求结合起来，并在小区公示栏公示物业服务标准，便于居民监督，以优质管理服务取得居民认可。物业单位要与居民真心沟通、真诚服务，融入社区建设。

七、多措并举解决收费难问题。旧楼区改造后期服务管理的基础和前提条件是物业费的收缴，倘若没有居民参与和认可，后期管理无从谈起。一是旧楼改造方案要与后期管理服务收费标准一并获得居民认可。明年将有70余个旧小区面临改造，根据先进地区经验，采取将政府投入旧楼改造计划内容和维护改造成果实现长效管理服务收费标准，事先一并征求该小区居民意见，获70%认可方进行改造，把旧楼改造与政府投入和居民必要缴费紧密结合起来。避免后期居民只依赖政府改造投入不认可后期管理服务个人缴费。二是旧楼区公产房屋、企业产房屋多，而住户并非业主身份，《天津市物业管理条例》不完全适用于旧楼区的准物业服务管理，因此实施物业服务管理的旧楼区，向居民收缴的费用要避开“物业费”字样，应称为保洁费、垃圾清运费、安保管理费等，易于居民接受。鉴于旧楼区产权多为房管站，可探索将物业费纳入租金一并收取。三是广泛深入宣传“小区是我家，管理靠大家”，“我的家园我出力，人人奉献在社区”，“旧楼改造靠政府，维护成果靠大家”共同建设美丽社区理念，通过多种形式大力宣传建立物业管理的必要性、优越性和物业管理法律法规，让广大居民知道自己是实行物业管理的最大受益者，增进居民文明意识、法律意识、缴费意识，自觉规范和约束自己的行为，为全面推行物业管理创造良好的社会环境。四是建立健全收费法律保障。对无故拒缴服务费的居民，可先在小区公示栏公告催缴。逾期仍不缴，可依据物业公司与小区管委会签订的协议，通过社区法庭集中审理强制缴费，既教育本人，又起到警示作用。