为进一步建立和完善旧楼区提升改造后物业服务，区政协城市建设与管理委员会与区房管局、丰达物业公司联合组成专题调研组，进行了广泛、深入多层面的调研，并与陈友东副区长及有关部门进行了专题协商，现就旧楼区提升改造后进一步完善物业管理服务，保证区政府制定的《关于进一步加强旧楼区提升改造后长效管理的意见》在实际工作中切实有效落实，提出以下对策建议供参考。

　　一、目前旧小区物业管理服务存在的主要问题

　　丰达物业公司作为我区以往旧小区和功能提升改造后小区实施物业管理服务的主要单位，在为社区提供物业管理服务，维护社区和谐稳定方面发挥了重要作用。但近年来由于多种原因，公司在经营管理中遇到了较为突出的困难。一是旧区物业标准与服务成本倒挂，运营入不敷出。由于旧区物业费定价远低于市场正常水平，且目前收缴率仅有48%.全年资金亏损800余万，其中工资支出比重最大。二是职工队伍过于庞大且趋于老化，成为沉重负担。由于4050人员占员工90%，且随年龄体力日益老化弱化，形成服务标准与居民收费恶性循环。三是社会效益代替经济效益，缺乏长期稳定扶持政策。由于旧区物业服务以社会效益取代经济效益，以政府行为取代市场行为，使公司无法以市场经济方式经营运作。

　　二、旧楼区提升改造后完善物业管理服务的建议

　　只有站在创新社会管理，推进社会主义民主法制建设高度，以改革创新思路推进旧楼区改造物业管理服务，才能从根本上解决好面临的新问题，为此建议：

　　一、理顺社区物业管理服务体系是核心。一要切实发挥好区政府统领、主导，整合各方面力量作用。在区政府统一领导下，区政府社区办牵头协调（明确社区办的责任和权力），由各有关部门组成“旧楼区准物业管理服务”领导小组，通过制定《南开区旧楼区提升改造物业管理服务实施意见》，统一各方思想，达成共识，明确各有关单位、部门分工和责任，各司其职。二要充分发挥街道办事处的组织领导作用。街办事处作为政府派出机构，承担地区城管、社区建设、组织协调、监督检查重要职责。可由各街办事处成立旧区物业管理服务中心负责统辖各社区日常物业服务，提高管理成效，纳入街整体城管考核范畴。在当前新形势下，实施旧楼区准物业管理靠哪个单一部门都是难以承担的。由区政府“社区办”牵头主抓负责监管，有关各方根据分工和责任，密切配合各街道办事处实施具体领导和推动。三要充分发挥社区居委会自我管理、自我教育、自我服务基层群众自治组织作用。四要在成熟的社区先行试点取得经验，重点突破逐步推进。

　　二、完善政府扶持与合理收费并举机制是保证。明确逐年财政补贴额度，实行常态补贴机制，且能随物价上涨指数随时调整，针对改造小区设立专项补贴资金，建立长效管理机制，并制定优惠政策，对物业公司给予必要扶持。同时统筹考虑全区社区整体管理服务需要，建立管理服务水平与管理服务费用相协调机制，通过协商相应提升收费标准，确保全区社区管理服务水平整体巩固和提升。

　　三、实现物业管理服务与市场运作相结合是出路。旧楼区在政府前期改造和专项补贴及政策优惠的基础上，建立物业服务必须走市场运作体制，引入物业服务竞争机制才是唯一出路。在市场运作机制保障物业公司独立经营的大前提下，区政府应在前期协助清理公司应承担的业务范围，对于公司体制条件下无法完成的业务范(垃圾清运、工程遗留、公益活动等)，应采取市场化（合同形式）对外运作，采取招投标方式，让有实力的公司承担相关业务，提升物业管理服务水平，以此达到责权利一致，分工明确，各司其职。通过物业公司拓宽服务范围，推出社区居民所需要的各种增值服务来增加利润。

　　四、充分发挥居民自治作用是基础。通过建立居民自治管理物业，由街道办事处和社区居委会组织召开居民代表大会，选出居民代表和居委会人员组成本小区物业管理委员会。小区管委会在居委会领导下，负责日常管理监督，了解反映居民需求和诉求。（而一个居委会要负责几个社区，完全依赖居委会鞭长莫及）。通过制定完善小区物业管理委员会有关制度，由社区物业管理委员会牵头负责小区物业费的足额收缴，同时给予本社区居委会和小区物业管理委员会共同选择物业服务公司，并与物业服务公司签订服务协议的权利，使旧楼区准物业管理和监督有法可依，有章可循。

　　五、做好居民物业服务与收费宣传思想工作是关键。向居民收取一定的费用是建立并巩固和发展旧小区物业管理服务的关键环节，也是当前遇到的突出难点问题，解决不好势必导致旧小区物业管理服务半途而废。唯一有效的办法（北京先进城区和我区观园里社区的成功经验做法），是在街道办事处、居民委员会和管委会领导下，实现社区居民自治。一是将目前大多数旧小区仍收费2元，按照已制定的政策收费标准，统一提升到5元（清扫费2元、垃圾清运费5元），经过测算确定财政补贴标准。二是对小区5元收费以外的提供的各项物业服务，经过测算确定收费标准，由居民根据服务菜单进行选择。三是必须深入广泛做好宣传思想工作。通过建小区宣传栏、宣传日、入户印发宣传单、赠送小礼品、奖励合理化建议等多种形式进行广泛深入宣传，让居民明确认识物业管理服务有关法规，物业服务内容与收费标准挂钩目的、意义，定期公布收支情况，增强居民义务责任意识、环境优化意识和社区共建意识，取得居民认可与支持，为物业管理服务的顺利实施打下扎实的群众基础。在此基础上与居民推选的小区物业管理委员会签订“小区管理服务协议”。使收费和发生诉讼解决拖欠费用有法可依。