浅谈如何建设和谐物业管理小区
张家辰  宋洪颖

最近， 中共中央总书记胡锦涛同志在省部级主要领导干部提高构建社会主义和谐社会能力
专题研讨班上作了重要讲话。他指出，“构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康
社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务，适应了我国改革
发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。要在推进社会
主义物质文明、政治文明、精神文明发展的历史进程中，扎扎实实做好构建社会主义和谐社
会的各项工作。”在中共中央政治局第二十次集体学习时胡锦涛同志又强调构建和谐社会应
加强调查和研究，“深入研究社会管理规律，更新社会管理观念，推进社会建设和管理的改
革创新，努力把构建社会主义和谐社会的各项工作落实好”。为落实胡锦涛同志的讲话精神
，南开区房管局会同有关部门，做了大量的调查研究工作，现就如何建设和谐物业小区谈一
下我们粗浅的体会。
一、和谐物业小区、和谐社区是和谐社会的基础
构建社会主义和谐社会，是一项系统工程。它包括经济与社会的和谐、政治与社会的和谐、
文化与社会的和谐、自然与社会的和谐、个人与社会的和谐等等。社区是整个社会的细胞，
社区和谐是社会和谐的基础，只有每一个基层社区都是和谐的，都按照和谐社会的要求做了
，这个社会的和谐才能实现，如果基层的细胞不和谐，出现各种各样的矛盾和问题，整个社
会也就不可能和谐。我们把一座城市比做一个大社会，那么，这个大社会就是由一个个社区
这样的小社会组合而成的，社区和谐与社会的稳定发展有着十分密切的互动关系，社区和谐
搞好了，就会有利于大社会的和谐。
本文主要是研讨如何构建和谐的物业小区，因而涉及到社区和物业小区的关系。按现代词典
解释：社区是“社会上以某种特征划分的居住区”。笔者认为，社区与物业小区都属于居住
区，只不过物业小区是实施物业管理的社区。作为对物业小区实施行政管理的房管局，如何
建设和谐物业小区是摆在我们面前的重要课题。那么和谐物业小区的标准和要素是什么呢？
我们认为一个和谐物业小区要具备以下要素：
一是业主（居民）对小区事务能够广泛参与，参与是构建和谐小区的生命线，没有广大业主
（居民）的广泛参与，小区和谐就不可能实现，参与标志着业主（居民）已经可以分享小区
的利益，又能承担小区的责任。
二是物业小区内“三种法人”（机关、社会团体、物业企业）共建的积极性比较高，愿意为
所在小区营造良好的社会环境、自然环境、和人文环境，愿意与业主（居民）共驻共建、优
势互补、形成合力，携手共创和谐物业管理小区。
三是小区的服务功能比较完善，社会化服务程度比较高，能基本满足不同阶层、不同群体的
需要。
四是小区内有良好的社会风尚，邻里之间友好相处，家庭团结和睦、尊老爱幼、环境优美整
洁，歪风邪气没有市场。
五是小区管理有序，广大业主奉公守法，诉求渠道畅通，一般性的矛盾和问题能在小区得到
消化和解决。小区治安秩序良好，群众安居乐业。
六是小区组织结构合理，各种规章制度完善，党组织的领导核心作用强，在业主（居民）中
有凝聚力，社会团体组织能积极开展文化活动，业主民主意识强，小区自治化程度高。
二、建设和谐物业管理小区应把握的几个重要环节
物业管理作为一个新兴的产业，在社区建设中，在改善人民群众生活质量和城市现代管理水
平上发挥了极为重要作用。
当前，我区物业管理工作在各级政府的高度重视和大力推动下，已进入了快速发展阶段。截
至2004年，全区物业管理面积已达1400万平方米，物业企业77家，其中新区物业管理项目20
9个。原有的旧楼区通过政府投入大量资金进行改造也已初见成效，正逐步的演变为一个个
的物业管理小区。仅房管局丰达物业公司管理的旧区物业项目达53个300多万平米，物业管
理小区的急剧增长，反映了人民生活水平的提高，同时也给我们物业行政主管部门增加了工
作压力，我们深感构建和谐物业小区责任之重大、任务之重要、工作之荣耀，通过进一步学
习构建和谐社会重大理论，结合工作实践，我们认为建设和谐物业小区要把握以下四个环节
。 
（一）建设和谐物业管理小区党的领导是关键
构建和谐社区是一项系统工程，要从多方面努力，但建设和谐社区的关键在党，强调这一点
是因为中国共产党是中国特色社会主义事业的领导核心，构建和谐社区离不开党的领导，特
别是从巩固党的执政社会基础来讲，社区是社会的重要组成部分，作为执政党一定要抓好基
础“基础不牢，地动山摇”，为了提高党的执政能力，完成党的执政目标和执政任务，必须
把和谐社区建设列入党的重要议事日程，牢牢把握社区的领导权。因此社区党组织在工作中
应发挥政治导向作用，应构建起以街道党工委为核心、社区党组织为基础、社区党员为主体
共同参与的精神文明共创、社区事物共管、社区稳定共保的社区党建工作的新格局。按照"
党总支建在社区、党支部建在楼群、党小组建在楼栋"的思路，不断完善社区党组织设置，
充分发挥党员业主的先锋模范作用，带领广大业主自觉遵守国家法律、法规，在理性维权的
基础上主动参与社区共建形成“爱家、建家、管家”齐抓共管的良好局面。南开区区长佘清
文同志适时的提出了做好物业管理工作要提高认识、加强领导、提早介入，做到“四个纳入
” 即要把物业管理纳入各街办事处的任务目标加以考核；把旧区物业纳入社区建设之中；
把业主委员会和旧区物业纳入社区党支部的领导之下；把业主委员会主任纳入居委会班子中
。“四个纳入”的提出，强化了党的领导作用，创新了工作机制，为物业管理小区的发展指
明了方向，也是构建和谐物业小区的健康发展的重大举措。我们一定要在工作实践中，认真
执行并不断加以完善。
（二）建设和谐物业管理小区，依法管理是基础
物业管理在我国兴起的时间并不长，是顺应近十年来日益增长的社会需求而形成的新兴行业
，随着国民经济的快速增长，物业管理的发展也十分迅速，为了规范物业管理市场近年来国
务院和天津市相继颁布了《物业管理条例》、《业主会管理办法》及《天津市物业管理招投
标管理办法》等4个配套办法，《物业管理服务合同》5个示范文本，《前期物业管理备案程
序》等4个办事程序，不断完善了物业管理的法制框架。作为物业管理行政主管部门首先要
依法管理、依法行政。和谐社会是一个法制的社会，要搞好物业管理工作，规范物业管理市
场，达到竞争有序、管理严格、市场行为规范，同样离不开严格的法律和法规。我们要依法
对业主委员会的产生实施指导，依法规范业主委员会的权力和义务，依法保护广大业主的权
益不受侵害。同时依法对物业管理企业实施有效的管理和监督，不断提升物业企业的管理水
平和服务水平，使物业管理这样一项系统工程、民心工程，健康、协调发展，为建设社会主
义的和谐物业小区做出应有的贡献。同时我们认为，应该健全物业管理法律体系，以国家《
物业管理条例》为指导，结合本市物业管理特点进一步完善物业管理法规体系，使法规更具
有操作性。
（三） 建设和谐物业管理小区，加强机制建设是保障
作为物业管理行政主管部门我们应清醒的看到物业管理问题不单纯是房屋管理的问题，它融
入了“人”这一最活跃的因素，目前南开区1/2以上人口住在物业管理小区内，物业小区成
为各种社会阶层的积聚点，各种利益关系的交会点，各种社会组织的落脚点，要根据新的形
势研究社会管理规律，创新社会管理体制，建立健全党委领导、政府负责、社会协同、公众
参与的社会管理格局，充分发挥各类主体的作用，形成社区管理合力。因此，我们应把物业
管理纳入社区管理范畴，建立区、街道、小区三级社区领导体系。进一步强化管理职能，逐
步建立起沟通机制、矛盾诉求机制，疏导和化解小区的各种矛盾机制，全面提高建设和谐社
会的本领，努力建设和谐南开。
第一，建议在区委区政府的领导下，由分管区长任组长，由区相关部门组成的“南开区物业
管理工作领导小组”。对南开区域内的物业小区工作，实施宏观指导，定期分析区域内物业
小区现状，提出指导意见，推动物业小区管理工作健康发展，同时对物业小区中出现的苗头
性、倾向性问题及时研究、认真解决，发挥各个职能部门的作用，形成强有力的管理合力。
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第二，在街党工委领导下成立“街道物业管理工作协调指导小组”。经常分析辖区内各个物
业小区情况，实施分类指导，形成齐抓共管的新局面。
第三，充分发挥社区党组织的政治核心作用和党员业主的先锋模范作用。由居委会主任、物
业企业项目经理、业主委员会主任、管片民警组成“社区物业管理工作协调组”，按照各自
互相沟通、互相支持、互相配合共创文明小区。
总之我们要以构建和谐社会为契机，加大社区建设力度，社区建设要坚持以党的领导和党的
建设为关键，努力把社区建设成为各种社会群体和谐相处的社会生活共同体，使社区呈现出
基层组织不断加强，居民自治水平不断提高，文化生活不断丰富，服务功能不断完善，居住
环境不断优美的良好态势，使社区成为管理有序、服务完善、环境优美、文明祥和的新型社
区，为构建和谐社会这一系统工程奠定坚实的基础。
（四）建设和谐物业小区，提高企业诚信服务水平是重点
物业管理企业是物业服务的主体，业主是主要服务对象，建设和谐物业小区、物业企业的作
用至关重要，作为物业管理行政主管部门要依法指导企业行为，使其在寻求经济效益的同时
更加注重社会效益，增强企业的社会责任感，以此满足不同层次业主的需要。在建设和谐小
区中，发挥主力军作用。
首先我们要引导物业企业坚持以人为本的经营理念，不断提升管理水平和服务水平。物业企
业要进一步深挖服务的内涵，推行零干扰服务，智能化服务、个性化服务、全方位服务。通
过与业主建立伙伴关系，建立“家人”关系，让业主感到归属感，从而营造良好、和谐的人
文氛围。物业公司要发展，就要利用这些社会资源，维护业主的整体利益，为业主提供最直
接、最有效、最可行、最受欢迎的服务。
二是引导企业打造诚信形象。诚信是现代市场经济的基本价值准则，没有诚信就没有秩序、
市场经济就不可能健康发展，高质量的服务是企业打造诚信品牌的基础，诚信品牌又是物业
企业发展的基石，因此我们鼓励企业在提升内在品质上下功夫；在创物业企业品牌上下功夫
，为品牌注入诚信含量。在打造企业诚信形象的同时，培育对业主忠诚，使物业管理企业能
够锁定自己的固定业主群体，牢固地占有市场份额，稳健地拓展更为广阔的物业管理市场。
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三是企业要有社会责任心。尤其在建设和谐物业小区中，物业企业也是小区有机体的一部分
，企业在追求利润的同时，要承担相应的社会责任。要引导企业认识社会责任，体现对小区
“人”的关怀，更加关注不同群体的需求，承担企业对业主、社区和环境的社会责任，包括
遵守职业道德、保护环境、捐助社会公益等，同时，企业在履行社会责任的过程中，也能够
增强企业的市场竞争力，为企业发展赢得更多的机会，得到更好的回报。
构建社会主义和谐社会的物业小区目标是令人鼓舞，但是真正达到和谐社会的状态和境界，
任务是非常艰巨的，我们只有从建设一个个和谐小区、和谐社区入手，扎扎实实做好每一项
工作，付出长期的、艰苦的努力，我们建设和谐社会的宏伟目标必将实现。
(作者：张家辰系区房管局党委副书记
宋洪颖系区房管局物业办干部)